Những quy định mới về xây nhà trên đất nông nghiệp

Xây nhà trên đất nông nghiệp có được không? Theo quy định mới, người sử dụng đất không được tự ý xây nhà ở trên đất nông nghiệp nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Trong bài viết dưới đây, Trường Sinh sẽ chia sẻ những quy định mới về xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.

Có được xây nhà trên đất nông nghiệp theo quy định mới?

Pháp luật không cho phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp nếu chưa được sự cho phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để xây nhà, người dân bắt buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được cơ quan thẩm quyền cho phép.

Điều này được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, bao gồm:

Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Pháp luật không cho phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Cách tính tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15. Cụ thể:

1. Chính sách tính tiền sử dụng đất

• Chính sách chỉ áp dụng một lần, được tính trên 1 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.
• Lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa:
  • Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở
  • Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
• Mức giá được xác định tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có h quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất

Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả các thửa đất nằm trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì:

• Hộ gia đình, cá nhân chỉ được lựa chọn 1 thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân phải cam kết và chịu trách nhiệm về nội dung đã kê khai.
• Nội dung lựa chọn phải được thể hiện trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất

3. Trường hợp đã áp dụng tính tiền sử dụng đất nhưng tiếp tục đề nghị áp dụng lần nữa

Nếu cơ quan hoặc người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15. Nhưng vẫn tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất khác để hưởng chính sách này thì:

• Thông tin sẽ được chuyển đến cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất.
• Tiền sử dụng đất được tính bằng 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
• Số tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp trước đó (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp sau khi tính lại.
• Hộ gia đình, cá nhân phải nộp thêm một khoản tiền tương đương với mức tiền chậm nộp tiền sử dụng đất. Khoản tiền này được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền chuyển thông tin vi phạm đến cơ quan thuế theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

4. Thời điểm xác định số lần chuyển mục đích và thửa đất được hưởng chính sách

Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP được tính từ ngày 1/8/2024.

5. Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp được sử dụng để tính tiền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp là:

• Giá đất trong bảng giá đất;
• Được xác định theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước cho thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất

6. Hạn mức giao đất ở khi tính tiền sử dụng đất

Hạn mức giao đất ở được xác định theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, cụ thể:

• Hạn mức giao đất để tính tiền sử dụng đất là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo pháp luật đất đai.
• Hạn mức được áp dụng tại thời điểm ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Hạn mức được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định pháp luật thì vẫn được xác định là 1 đối tượng sử dụng đất để áp dụng chính sách theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

7. Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng một thửa đất

Trường hợp được phép tách thửa

Nếu các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa:

• Diện tích trong hạn mức được tính theo từng thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Theo nguyên tắc, mỗi hộ gia đình, cá nhân sau khi được tách thửa chỉ được xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần theoNghị định 50/2026/NĐ-CP.

Trường hợp có chung quyền sử dụng đất

- Nếu các hộ gia đình, cá nhân cùng có quyền sử dụng 1 thửa đất nhưng không thực hiện tách thửa hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa, thì diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử làm đại diện cho những người cùng có quyền sử dụng đất.

- Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP được xác định theo hạn mức giao đất ở dành cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Việc xác định hạn mức không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ gia đình cùng có quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng một thửa đất

8. Quy định về tính, thu và nộp tiền sử dụng đất

Việc tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Việc thu, nộp, kiểm tra và quản lý tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định:

• Nghị định 103/2024/NĐ-CP;
• Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP;
• Nghị định 50/2026/NĐ-CP;
• Các quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trình tự, thủ tục chuyển đổi sang đất ở 

Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định và nộp tại cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ và điều kiện chuyển mục đích

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và xem xét các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.

• Nếu hồ sơ đầy đủ và đáp ứng yêu cầu, hồ sơ sẽ được tiếp tục xử lý.
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa bảo đảm điều kiện, người sử dụng đất sẽ được hướng dẫn bổ sung, hoàn thiện và nộp lại.

Kiểm tra hồ sơ và điều kiện chuyển mục đích

Bước 3: Ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi hoàn tất việc kiểm tra, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất theo thông báo và quy định pháp luật.

Trường hợp thuộc diện được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì thực hiện theo chính sách tương ứng.

Bước 5: Đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để:

• Thực hiện đăng ký biến động đất đai;
• Cấp hoặc cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính;
• Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định.

* Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. 

Đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Số lượng hồ sơ: 1 bộ.
• Thành phần hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định. Tải đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất tại đây.

Như vậy, trước khi xây nhà trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định. Việc nắm rõ quy trình sẽ giúp hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình xây dựng và sử dụng đất.