Quy định về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ bạn cần biết

Bạn đang chuẩn bị xây nhà và lo lắng không biết mật độ xây dựng được tính như thế nào, diện tích xây dựng tối đa bao nhiêu để không vi phạm pháp luật. Trong nội dung dưới đây, Trường Sinh sẽ giúp bạn hiểu đúng cách tính mật độ xây dựng nhà ở sẽ giúp bạn chủ động hơn khi lên phương án thiết kế, hạn chế sai sót và tận dụng diện tích đất hợp lý.

Mật độ xây dựng là gì?

Căn cứ theo Tiểu mục 1.4.20 Phần 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng sẽ có 2 loại như sau:

• Mật độ xây dựng thuần: Đây là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

• Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: Đây là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

* Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc như: sê-nô, ô văng, mái đua, bậu cửa, mái đón, bậc lên xuống và hành lang cần tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép sẽ không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp với các công năng sử dụng khác.

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở mới nhất

Căn cứ tại Tiểu mục 2.6.3 Mục 2.6 Phần 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, quy định về mật độ xây dựng nhà ở như sau:

Với khu vực phát triển mới

1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép với nhà ở

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8 (áp dụng với nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập).

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ

Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

2. Mật độ xây dựng gộp với nhà ở

• Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của nhà ở là 60%;

• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ với khu vực phát triển mới

Với khu vực hiện hữu trong đô thị

1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép đối với nhà ở

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8 (áp dụng với nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ

Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi công trình trên các tuyến đường; khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, công trình theo quy định pháp luật.

Cách tính mật độ xây dựng nhà ở

Công thức tính mật độ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất (m²) / Tổng diện tích lô đất (m²) x 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình là phần diện tích công trình tiếp xúc trực tiếp với mặt đất, thường được xác định theo hình chiếu bằng của công trình trên khu đất.

• Tổng diện tích lô đất là toàn bộ diện tích khu đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được xác định theo hồ sơ quy hoạch, tính bằng mét vuông.

Ví dụ: Một lô đất có diện tích 100m², diện tích công trình chiếm đất trên mặt đất là 80m² thì mật độ xây dựng được tính như sau: Mật độ xây dựng = (80 / 100) × 100% = 80%.

Cách tính mật độ xây dựng cho nhà ở riêng lẻ

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Bạn đọc có thể tham khảo thủ tục xin cấp giấy phép xây nhà ở riêng lẻ như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép xây dựng

Bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

• Bản sao hoặc tệp tin (nếu làm online) chứa bản chụp chính một trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy trình của pháp luật về đất đai

• Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính 2 bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trong trường hợp thiết kế xây dựng nhà ở được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế theo quy định tại đoạn này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

• Đối với công trình xây chen có tầng hầm, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn.

• Đối với công trình xây dựng có nhà ở, công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư, đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề.

Bước 2: Nộp 2 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đến UBND cấp quận, huyện nơi có nhà ở.

Bước 3: UBND cấp quận, huyện cấp giấy phép xây dựng (kèm theo hồ sơ thiết kế đã nộp có đóng dấu của cơ quan cấp phép) theo đơn đề nghị cho người nộp đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trường hợp xem xét thêm thì phải có văn bản thông báo và thời hạn kéo dài thêm sẽ không quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn nêu trên. Bạn sẽ phải đóng lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Hiểu rõ cách tính mật độ xây dựng nhà ở giúp gia chủ xác định diện tích xây dựng phù hợp với quy mô khu đất, đồng thời có cơ sở để bố trí sân, khoảng trống và các không gian phụ trợ một cách hợp lý. Trước khi triển khai thiết kế, bạn nên xác định chính xác diện tích lô đất và diện tích chiếm đất dự kiến để tính toán ngay từ đầu.