Giải Đáp Chi Tiết: Xây Nhà Phần Thô Gồm Những Gì Và Kinh Nghiệm Thi Công Chuẩn Mực

Khi chuẩn bị khởi công xây dựng một ngôi nhà, việc lựa chọn hình thức giao thầu luôn là một trong những quyết định quan trọng nhất. Rất nhiều chủ đầu tư có mong muốn tự tay lựa chọn vật liệu trang trí cho tổ ấm của mình nên đã ưu tiên chọn gói thi công phần thô. Tuy nhiên, xây nhà phần thô gồm những gì, ranh giới trách nhiệm giữa nhà thầu và chủ nhà ra sao vẫn là câu hỏi khiến nhiều người băn khoăn. Bài viết này sẽ cung cấp một góc nhìn chuyên môn, thực tế và rõ ràng nhất để bạn có thể kiểm soát tốt quá trình xây dựng ngôi nhà của mình.
 

1. Xây nhà phần thô là gì?

1.1. Khái niệm xây nhà phần thô

Xây nhà phần thô là hình thức mà nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm cung cấp toàn bộ vật tư thô và nhân công để thi công hình thành nên bộ khung kết cấu của ngôi nhà. Nói một cách dễ hiểu, phần thô chính là "bộ xương" của công trình. Gói thi công này thường kéo dài từ lúc bắt đầu đào móng cho đến khi hoàn tất phần khung sườn, lợp mái và đi sẵn các đường ống ngầm âm tường.
 

Xây nhà phần thô sẽ hoàn thiện đến phần điện nước âm tường

1.2. Tầm quan trọng của phần thô đối với chất lượng và tuổi thọ công trình

Nếu phần hoàn thiện mang lại vẻ đẹp thẩm mỹ thì phần thô quyết định trực tiếp đến sự an toàn, độ bền vững và tuổi thọ của công trình. Một khi phần thô đã được thi công xong, việc chỉnh sửa, đập phá hay gia cố lại là vô cùng khó khăn, tốn kém và ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu tổng thể.

Một bộ khung nhà được tính toán kỹ lưỡng, thi công đúng tiêu chuẩn kỹ thuật sẽ giúp công trình không bị sụt lún, nứt gãy hay thấm dột theo thời gian. Do đó, việc giám sát chặt chẽ và đầu tư đúng mức cho vật liệu thô là nền tảng cốt lõi của một ngôi nhà bền vững.

 

2. Xây nhà phần thô gồm những gì? Chi tiết các hạng mục thi công

Để trả lời chính xác câu hỏi xây nhà phần thô gồm những gì, chúng ta cần bóc tách hợp đồng thành 3 hạng mục rõ ràng: vật tư nhà thầu cấp, công việc thi công thô và nhân công hoàn thiện.
 

2.1. Hạng mục vật tư phần thô (Nhà thầu cung cấp)

Trong hợp đồng phần thô, nhà thầu có nghĩa vụ tập kết đầy đủ các loại vật tư cơ bản (được quy định rõ nhãn hiệu trong phụ lục hợp đồng) để tạo nên kết cấu nhà, bao gồm:

• Vật liệu kết cấu: Sắt thép, xi măng, cát (cát san lấp, cát xây, cát tô), đá (đá 1x2, đá 4x6) dùng để đổ bê tông và xây tô tường.
• Vật liệu xây dựng: Gạch nung (gạch ống, gạch thẻ) hoặc gạch cốt liệu (gạch không nung) dùng để xây tường bao ngoài và các vách tường ngăn phòng bên trong.
• Vật tư điện nước âm: Hệ thống ống nhựa cấp thoát nước, dây cáp điện, ống luồn dây điện (ruột gà, ống cứng âm sàn), và các loại đế âm tường cho công tắc, ổ cắm.
• Vật tư chống thấm: Các loại hóa chất, phụ gia và vật liệu chống thấm cơ bản phục vụ cho việc xử lý sàn nhà vệ sinh, ban công, sân thượng và mái.

2.2. Hạng mục thi công phần thô (Nhà thầu cung cấp vật tư và nhân công)

Đội ngũ công nhân của nhà thầu sẽ trực tiếp sử dụng các vật tư kể trên để triển khai các bước thi công ngoài công trường:

• Thi công phần móng và công trình ngầm: Bao gồm công tác định vị tim cọc, đào hố móng, đầm nền, đổ bê tông móng, đà kiềng. Đồng thời thi công xây dựng các công trình ngầm như bể phốt (hầm cầu), hố ga thoát nước.
• Thi công hệ thống khung chịu lực: Gia công cắt uốn cốt thép, ghép cốt pha và đổ bê tông các cấu kiện chịu lực chính như cột, dầm, đà lanh tô, sàn các tầng và bản thang (cầu thang).
• Thi công phần xây tô: Tiến hành xây tường bao che bên ngoài, tường ngăn chia các không gian phòng. Sau đó thực hiện trát (tô) tường mặt trong và mặt ngoài nhà đúng độ dày và độ phẳng tiêu chuẩn.
• Thi công đi ngầm hệ thống MEP: Đục tường, cắt rãnh để đi ngầm hệ thống đường ống cấp thoát nước, luồn dây điện, cáp internet âm tường và âm sàn theo bản vẽ thiết kế.
• Thi công phần mái: Thực hiện đổ bê tông mái (nếu là mái bằng), hoặc lắp dựng hệ vì kèo sắt, xà gồ và tiến hành lợp ngói, lợp tôn tùy theo kiến trúc mái của ngôi nhà.

2.3. Hạng mục nhân công hoàn thiện (Chủ nhà cấp vật tư, nhà thầu cấp nhân công)

Nhiều người lầm tưởng xây phần thô là nhà thầu sẽ rút đi sau khi trát tường xong. Thực tế, hầu hết các hợp đồng hiện nay đều bao gồm cả chi phí nhân công để hoàn thiện ngôi nhà. Chủ nhà chỉ cần mua vật tư trang trí mang đến, nhà thầu sẽ cử thợ thi công lắp đặt:

• Nhân công ốp lát: Thi công cán nền, lát gạch nền toàn bộ nhà, ốp gạch tường nhà vệ sinh, ốp len chân tường (không bao gồm nhân công ốp đá hoa cương cầu thang, mặt tiền).
• Nhân công lắp đặt thiết bị điện: Đấu nối và lắp đặt các thiết bị điện như công tắc, ổ cắm, tủ điện tổng, aptomat, và các loại đèn chiếu sáng cơ bản.
• Nhân công lắp đặt thiết bị vệ sinh: Lắp ráp bồn cầu, chậu rửa lavabo, vòi sen tắm, gương soi và các phụ kiện trong phòng tắm.
• Nhân công sơn nước: Thực hiện trét bả matit, xả nhám tạo phẳng, lăn sơn lót và sơn nước hoàn thiện tường trong, ngoài nhà.

3. Phân biệt xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói

Để giúp chủ đầu tư đưa ra lựa chọn chính xác, việc so sánh hai hình thức phổ biến nhất hiện nay là vô cùng cần thiết.

• So sánh phạm vi công việc và trách nhiệm chuẩn bị vật tư: Với gói xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay), nhà thầu lo từ A-Z, bao gồm cả vật tư thô lẫn vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn, sơn...). Chủ nhà chỉ việc dọn vào ở. Ngược lại, với gói xây nhà phần thô, nhà thầu dừng việc cung cấp vật tư ở khâu trát tường và đi ống điện nước ngầm. Chủ nhà phải tự đi tìm mua, vận chuyển các vật tư hoàn thiện đến công trình để thợ thi công.

• Ưu điểm và nhược điểm của gói xây nhà phần thô: Ưu điểm: Chủ nhà hoàn toàn chủ động trong việc kiểm soát tài chính và linh hoạt lựa chọn vật liệu hoàn thiện theo đúng sở thích cá nhân. Tránh được tình trạng bị giới hạn mẫu mã bởi danh mục vật tư nhà thầu đưa ra. Nhược điểm: Tiêu tốn rất nhiều thời gian và công sức của chủ nhà trong việc tìm hiểu thị trường, so sánh giá cả, mua sắm và canh chừng tiến độ để gọi vật tư về công trình kịp thời, tránh làm gián đoạn thi công.

• Đối tượng chủ đầu tư phù hợp: Gói xây phần thô đặc biệt phù hợp với những người có nhiều thời gian rảnh rỗi, có hiểu biết nhất định về thị trường vật liệu xây dựng, hoặc những người có gu thẩm mỹ riêng biệt, muốn tự tay chăm chút cho từng chi tiết trang trícủa ngôi nhà.

4. Kinh nghiệm và lưu ý sống còn khi ký hợp đồng xây nhà phần thô

Để quá trình hợp tác diễn ra suôn sẻ và công trình đạt chất lượng tốt nhất, chủ nhà cần lưu ý những vấn đề cốt lõi sau đây trước và trong khi thi công:

• Kiểm tra thương hiệu và nghiệm thu vật tư đầu vào: Mọi vật tư thô cần được liệt kê rõ nhãn hiệu, quy cách trong phụ lục hợp đồng (ví dụ: thép Hòa Phát, xi măng Hà Tiên, cáp điện Cadivi). Trước khi đưa vào sử dụng, chủ nhà hoặc tư vấn giám sát cần kiểm tra đối chiếu xem vật tư mang đến công trình có đúng cam kết hay không.

• Giám sát chặt chẽ các giai đoạn thi công ngầm và đổ bê tông: Các công tác như làm móng, đan thép, đi ống nước âm cần được nghiệm thu kỹ lưỡng trước khi đổ bê tông hoặc tô trát che lấp đi. Hãy yêu cầu nhà thầu thông báo trước các thời điểm này để bạn có mặt kiểm tra.

• Yêu cầu quy trình bảo dưỡng bê tông và tường xây đúng kỹ thuật: Bê tông và tường sau khi thi công cần được tưới nước bảo dưỡng liên tục trong những ngày đầu để đảm bảo quá trình thủy hóa diễn ra trọn vẹn. Việc lơ là bảo dưỡng là nguyên nhân hàng đầu gây ra nứt nẻ và thấm dột sau này.

• Làm rõ các điều khoản pháp lý trong hợp đồng: Hợp đồng cần quy định rõ tiến độ thi công từng giai đoạn, mức phạt nếu chậm trễ tiến độ, cách tính toán chi phí phát sinh (nếu có), và đặc biệt là thời gian bảo hành kết cấu (thường là 5 năm đối với khung chịu lực).

5. Các câu hỏi thường gặp (FAQ) về xây dựng phần thô

• Thời gian thi công xây nhà phần thô trung bình mất bao lâu?

  Thời gian thi công phụ thuộc vào quy mô, diện tích và điều kiện thi công của công trình. Tuy nhiên, đối với một ngôi nhà phố tiêu chuẩn (khoảng 3-4 tầng, diện tích sàn 200-300m2), thời gian thi công phần thô thường kéo dài từ 2,5 đến 3,5 tháng. Việc hoàn thiện sẽ mất thêm khoảng 1-2 tháng tùy vào mức độ phức tạp của nội thất.

• Cách tính đơn giá xây nhà phần thô theo mét vuông (m2) xây dựng hiện nay?

  Đơn giá xây dựng phần thô hiện nay được các nhà thầu tính toán dựa trên tổng diện tích xây dựng (bao gồm diện tích các sàn, phần trăm diện tích móng, mái, ban công). Mức giá trên thị trường thường dao động trong khoảng từ 3.300.000 VNĐ đến 3.800.000 VNĐ/m2 tùy thuộc vào giá vật tư tại địa phương, vị trí hẻm hay mặt tiền, và năng lực của nhà thầu.

• Chủ nhà cần tự chuẩn bị những thủ tục pháp lý và hạng mục nào trước khi khởi công?

  Khi chọn gói thầu phần thô, chủ nhà thường phải tự lo các thủ tục pháp lý trước thi công. Các công việc cần làm bao gồm: xin giấy phép xây dựng, thông báo khởi công với chính quyền địa phương (UBND Phường/Xã), khảo sát địa chất (nếu xây nhà cao tầng), và đăng ký lắp đặt đồng hồ điện, nước sinh hoạt phục vụ cho quá trình thi công tại công trường.
   

Hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì là bước đệm quan trọng giúp bạn quản lý ngân sách và chất lượng công trình một cách chủ động. Một hợp đồng rõ ràng, một nhà thầu uy tín cùng sự giám sát sát sao từ phía gia đình sẽ là công thức vững chắc nhất để tạo nên một tổ ấm an toàn, bền bỉ với thời gian.